私募基金注意了！详解备案四号和专业化经营重磅新规
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原创声明 | 本文作者邱锫、徐珊琴，授权发布；
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私募基金重磅新规详细解读
2017年3月31日，中国证券投资基金业协会（以下简称“基金业协会”或“协会”）颁布了《私募基金登记备案相关问题解答（十三）》（以下简称“问题解答十三”或“问题解答”），标志着基金专业化管理迈上新台阶。
2017年2月14日，基金业协会颁布了《证券期货经营机构私募资产管理计划备案管理规范第4号——私募资产管理计划投资房地产开发企业、项目》（以下简称“备案4号文”），问题解答和备案4号文均包含重要信息，以下我们将逐一解读。
（1）“问题解答十三”提出了了专业化管理原则
问题解答原文：为进一步落实私募基金管理人专业化管理原则，切实建立有效机制以防范可能出现的利益输送和利益冲突，提升行业机构内部控制水平，私募基金管理人在申请登记时，应当在“私募证券投资基金管理人”、“私募股权、创业投资基金管理人”等机构类型，以及与机构类型关联对应的业务类型中，仅选择一类机构类型及业务类型进行登记......
解析：
1. 基金管理人在申请登记选择机构类型时，仅可以在私募证券投资基金管理人、私募股权、创业投资基金管理人和其他类别中选择一类（如下图）。在选择业务类型时，只可选择与机构类型对应的业务类型（如下图）。
2. 有关私募投资基金“业务类型、基金类型”的说明见下图
业务类型/基金类型 | 定义 |
私募证券投资基金 | 私募证券基金，主要投资于公开交易的股份有限公司股票、债券、期货、期权、基金份额以及中国证监会规定的其他证券及其衍生品种; |
私募证券类 FOF 基金 | 私募证券类 FOF 基金，主要投向证券类私募基金、信托计划、券商资管、基金专户等资产管理计划的私募基金; |
私募股权投资基金 | 私募股权基金，除创业投资基金以外主要投资于非公开交易的企 业股权; |
私募股权投资类 FOF 基金 | 私募股权投资类 FOF 基金，主要投向股权类私募基金、信托计划、券商资管、基金专户等资产管理计划的私募基金; |
创业投资基金 | 创业投资基金，主要向处于创业各阶段的未上市成长性企业进行 股权投资的基金(新三板挂牌企业视为未上市企业);(对于市场 所称“成长基金”，如果不涉及沪深交易所上市公司定向增发股 票投资的，按照创业投资基金备案;)如果涉及上市公司定向增发的，按照私募股权投资基金中的“上市公司定增基金”备案。 |
创业投资类 FOF 基金 | 创业投资类 FOF 基金，主要投向创投类私募基金、信托计划、券商资管、基金专户等资产管理计划的私募基金; |
其他私募投资基金 | 其他类别私募基金，投资除证券及其衍生品和股权以外的其他领域的基金 |
其他私募投资类 FOF 基金 | 其他私募投资类 FOF 基金，主要投向其他类私募基金、信托计划、券商资管、基金专户等资产管理计划的私募基金; |
（注:对于主要投资新三板拟挂牌和已挂牌企业的“新三板基金”，建议按照创业投资基金备案;主要投资上市公司定向增发的“上市公司定增基金”，基金类型建议选择“股权投资基金”。）
3. 根据新系统（如下图），基金管理人在机构类型选定并办理通过后，均不能再修改，如需要修改“机构类型”，则需要注销登记并重新申请私募基金管理人登记。这意味着基金管理人需要重新聘请律师事务所出具法律意见书。
4. 备案时私募基金管理人也只可备案与本机构已登记业务类型相符的私募基金，不可管理与本机构已登记业务类型不符的私募基金，同一私募基金管理人不可兼营多种类型的私募基金管理业务。
（2）“问题解答十三”指出了机构从事多种类型业务的解决办法
问题解答原文：若私募基金管理机构确有经营多类私募基金管理业务的实际、长期展业需要，可设立在人员团队、业务系统、内控制度等方面满足专业化管理要求的独立经营主体，分别申请登记成为不同类型的私募基金管理人。
解析：若公司想从事多种私募基金业务，则需要提前设立多个基金管理公司，各个基金管理公司都要登记成为私募基金管理人。
（3）“问题解答十三”提出已登记多类业务类型的私募基金管理人的整改办法
问题解答原文：私募基金管理人应通过“资产管理业务综合管理平台”提交机构类型与业务类型变更申请，以落实专业化管理原则。私募基金管理人须在完成机构类型与业务类型的变更确认之后，方可提交新增私募基金备案申请。
解析：根据新系统“资产管理业务综合管理平台”（如下图），基金管理人需要在系统中填写变更原因，并提交变更申请书。变更申请书中应明确说明变更后符合专业化管理要求的机构类型和业务类型（与系统中填报一致），并加盖公章。
（4）“问题解答十三”已备案且正在运作的存量私募基金的处理方案
问题解答原文：针对此类私募基金管理人所管理的已备案且正在运作的存量私募基金，若存在基金类型与管理人在“资产管理业务综合管理平台”所选择业务类型不符情形的，在基金合同、公司章程或者合伙协议（以下统称基金合同）到期前仍可以继续投资运作，但不得在基金合同到期前开放申购或增加募集规模，基金合同到期后应予以清盘或清算，不得续期；同时协会将在相关私募基金公示信息中，对此情形予以特别提示。此类私募基金管理人应就此事项向相关私募基金投资者及时做好信息披露，维护投资者的合法权益。
解析：基金业协会遵循“不溯及既往”原则，针对已备案且正在运作的存量私募基金，协会不要求其进行整改，但到期后不得续期，并且重点关注其信息披露。
（1）“4号文”起草背景
为贯彻中央对房地产的调控政策，基金业协会近期对证券期货经营机构私募资管产品参与房地产市场投资的情况进行了摸底。统计显示，证券期货经营机构私募资管产品投资房地产市场规模在资产管理总规模中的占比不高，但资金来源以银行为主、通道业务占比高、项目集中于热点城市等特征较为显著，与落实房地产调控工作的整体目标还有一定差距。
（2）适用范围
备案4号文：证券期货经营机构设立私募资产管理计划，投资于房地产价格上涨过快热点城市普通住宅地产项目的，暂不予备案......
解析：根据《证券期货经营机构私募资产管理业务运作管理暂行规定》第二条，本规定所称证券期货经营机构，是指证券公司、基金管理公司、期货公司及其依法设立的从事私募资产管理业务的子公司。私募投资基金管理人虽不属于“证券期货经营机构”，但是《<证券期货经营机构私募资产管理计划备案管理规范第4号>起草说明》（以下简称“起草说明”）中有如下表述：“证券期货经营机构通过资产管理计划形式开展的私募资产管理业务适用《备案管理规范第4号》。为避免监管套利，《关于发布<证券期货经营机构私募资产管理计划备案管理规范第4号>的通知》（以下简称《通知》）明确私募基金管理人开展私募投资基金业务投资房地产开发企业、项目的，参照《备案管理规范第4号》执行。”所以备案4号文的适用范围如下图：
（3）明股实债等投资形式受到限制
备案4号文：证券期货经营机构设立私募资产管理计划，投资房地产价格上涨过快热点城市普通住宅地产项目的，以下形式受到限制：
1 | 委托贷款 | 解析： 备案4号文以列举的方式对不予备案的产品进行了明确，基本包括了目前市场上私募产品投资房产项目的主要渠道。 委托贷款，是指委托人提供资金，由商业银行（受托人）根据委托人确定的借款人、用途、金额、币种、期限、利率等代为发放、协助监督使用并收回的贷款。不包括现金管理项下委托贷款和住房公积金贷款。 名股实债，是指投资回报不与被投资企业的经营业绩挂钩，不是根据企业的投资收益或亏损进行分配，而是向投资者提供保本保收益承诺，根据约定定期向投资者支付固定收益，并在满足特定条件后由被投资企业赎回股权或者偿还本息的投资方式，常见形式包括回购、第三方收购、对赌、定期分红等。 |
2 | 嵌套投资信托计划及其他金融产品 | |
3 | 受让信托受益权及其他资产收（受）益权 | |
4 | 以名股实债的方式受让房地产开发企业股权 | |
5 | 中国证券投资基金业协会根据审慎监管原则认定的其他债权投资方式 |
（4）热点城市普通住宅地产受到限制
以下标红城市为受到投资限制的热点城市。
解析：这16个城市包括了房价一直处于顶端的一线城市以及自2016年年初以来房价上升较快的明星城市，范围与证监会、银监会之前发布的部分文件中的规定保持了一致，系国家宏观调控房地产行业并抑制房价过快增长一系列监管措施的一部分，此外，所谓热点城市并非不是一成不变，有关部门将根据房地产市场发展情况进行调整。
备案4号文：证券期货经营机构设立私募资产管理计划，投资于房地产价格上涨过快热点城市普通住宅地产项目的，暂不予备案。
解析：根据深交所《关于试行房地产行业划分标准操作指引的通知》房地产行业划分为普通住宅地产、保障性住宅地产、商业地产、工业地产和其他房地产。
普通住宅地产指房地产开发企业通过出售、出租或租售结合等方式，将房屋提供予使用者仅用于居住（保障性住宅除外）。
上述投资限制仅限于热点城市的普通住宅地产，非热点城市的房地产项目，或者热点城市的商业地产项目、保障房项目、工业地产和其他房地产项目不受影响。
（5）确立了穿透原则
备案4号文：资产管理人应当依据勤勉尽责的受托义务要求，履行向下穿透审查义务，即向底层资产进行穿透审查，以确定受托资金的最终投资方向符合本规范要求。
解析：本条确定了穿透原则，目的是为了防止资产管理人通过层层嵌套方式规避监管规定。对底层资产进行穿透审核，以确定受托资金的最终投资方向符合要求。实践中很多机构为了规避监管，通过多层嵌套的方式以模糊最终投向。
（6）房企融资受到限制
备案4号文：私募资产管理计划不得通过银行委托贷款、信托计划、受让资产收（受）益权等方式向房地产开发企业提供融资，用于支付土地出让价款或补充流动资金；不得直接或间接为各类机构发放首付贷等违法违规行为提供便利。
解析：该条限制适用于所有城市的所有房地产项目，而不仅仅限于上述16个热点城市。
（7）资产管理人的信息披露义务和资金监管义务
备案4号文：“私募资产管理计划投资房地产开发企业、项目且不存在本规范第一、二、三条禁止情形的，资产管理人应当向投资者充分披露融资方、项目情况、担保措施等信息。”“私募资产管理计划投资房地产开发企业、项目且不存在本规范第一、二、三条禁止情形的，资产管理人应当完善资金账户管理、支付管理流程，加强资金流向持续监控，防范资金被挪用于支付合同约定资金用途之外的其他款项。”
解析：该两条指明符合条件的房地产项目即使备案通过，资产管理人也要履行后续义务，即向投资者进行信息披露和监管资金用途。但对资产管理人违背该后续义务的后果没有说明，不利于督促资产管理人履行其义务。
（8）备案4号文后的房地产基金备案情况
有客户对备案4号文出来后房地产基金如何备案产生了疑惑，是选择股权类基金还是其他类基金进行备案？基金业协会监管的程度如何？我们检索了2月14日以来基金业协会2000余条备案信息，通过基金业协会备案的投资房地产的基金见下图。
编号 | 名称 | 类型 | 主要投资领域 | 备案时间 |
1 | 鼎力聚鑫3号私募基金（运河国际广场） | 其他投资基金 | 本基金募集资金中劣后级基金份额投资者实缴的1.5亿元用于对郑州晟润置业有限公司（以下简称“晟润置业”）进行增资，增资后占其注册资本的60%（对应出资额为人民币1.5亿元）；剩余优先级基金份额投资者实缴的10亿元资金以委托贷款形式发放给晟润置业，专项用于盛润运河国际广场项目安置房建设。 | 2017/2/14 |
2 | 嘉兴豫灿股权投资合伙企业（有限合伙） | 股权投资基金 | 投资北京、上海、深圳一线城市优质物业，用于经营长租公寓。 | 2017/2/14 |
3 | 上海豫涵投资中心（有限合伙） | 股权投资基金 | 投资北京、上海、深圳一线城市优质物业，用于经营长租公寓。 | 2017/2/14 |
4 | 成都市蜀协信企业管理咨询中心（有限合伙） | 股权投资基金 | 根据本合伙协议第九条约定，对中国境内房地产项目进行适用法律及经营范围所允许的投资。基金成立初期，拟以同股同权方式投资持有成都中洲洲成房地产有限公司4%股权。 | 2017/2/14 |
5 | 鹰潭市信银韵舟投资有限合伙企业 | 其他投资基金 | 本基金向成都融创渝申房地产开发有限公司进行0.32亿股权增资，并通过中信银行成都分行向该公司发放4.68亿委托贷款。详细结构图见备注！ | 2017/02/15 |
6 | 月月投资盈利通07号契约型私募基金 | 其他投资基金 | 投资于房地产开发项目 | 2017/02/15 |
7 | 齐步-寻川1号私募基金 | 股权投资基金 | 本基金的基金财产投资于上海寻川投资中心（有限合伙），合伙企业以增资扩股形式投资偃师亚新房地产开发有限公司。 | 2017/02/15 |
8 | 嘉兴瑞岶投资合伙企业（有限合伙） | 其他投资基金 | 投资方向：房地产开发项目 投资方式：债权投资 | 2017/02/17 |
9 | 创道地产多策略精选基金 | 股权投资基金 | 本基金以股权投资的方式拟投扬州文昌百汇商业地产项目、上海希尔顿酒店项目、杭州转塘奥特莱斯项目、及其他安全稳健、收益稳定的优质商业地产项目 | 2017/02/17 |
10 | 凯银长三角股权投资基金13期 | 股权投资基金 | 本基金投向2个地产开发项目，资金用于认购项目一：温州德信龙瑞置业有限公司20%的股权，用于开发位于温州龙湾区的地产项目；项目二：德信地产（舟山）有限公司20%的股权，用于开发位于舟山普陀区地产项目。 | 2017/02/28 |
11 | 永州市长银古城建设合伙企业（有限合伙） | 股权投资基金 | 基金资金将以增资扩股的方式全部投资于永州市城鑫保障性安居工程投资建设开发有限公司，用于永州市零陵区古城项目建设。 | 2017/03/01 |
12 | 中科智福田福安阁并购增值私募基金 | 其他投资基金 | 本基金全部资金主要用于通过深圳宝安桂银村镇银行向深圳市联新信息科技有限公司（“借款人”）发放委托贷款，贷款资金用于支付深圳市福田区福星福安阁裙楼302-308号房产的并购、后期改造及销售等相关费用 | 2017/03/03 |
13 | 钜洲鸿途一号私募基金 | 其他投资基金 | 本基金全部资金主要用于通过管理人指定的商业银行向长沙鸿途房地产开发有限公司发放委托贷款，贷款资金用于长沙鸿途房地产开发有限公司受让长沙鑫天置业发展有限公司所有的坐落于长沙市天心区暮云镇西湖村高云路以南的星城绿洲项目；与前述投资相关的事宜，由管理人代本基金与项目参与方签订相关协议进行约定。 | 2017-03-18 |
14 | 南京大桥北建设发展基金—私募基金 | 股权投资基金 | 本基金拟主要投向南京浦口区沿江街道拆迁项目一期建设，具体投向为南京大桥北建设发展有限公司为开发建设南京浦口区沿江街道拆迁项目一期而设立的项目公司南京沿泰荣市政有限公司的股权。 | 2017-03-18 |
15 | 深圳市中融鼎兴投资合伙企业（有限合伙） | 股权投资基金 | 中融鼎兴基金以增资方式投资恒大地产集团有限公司股权，后附恒大地产增资协议以证明。 | 2017-03-20 |
16 | 兴银投资-兴龙2号契约型私募投资基金 | 其他投资基金 | 由该契约式基金出资【10】亿元投资【龙岩市龙地建设有限】公司，其中【5】亿元用于增资【龙岩市龙地建设有限】公司，取得该公司【50%】的股权，另给该公司发放【5】亿元委托贷款。资金用于【龙岩市曹溪街道和东肖镇的东肖新城收储地块前期开发项目建设】。 | 2017-03-22 |
17 | 信泰和恒2号并购专项私募投资基金 | 股权投资基金 | 本基金募集资金通过中原信托有限公司设立的集合信托计划向恒大地产集团（深圳）有限公司提供夹层融资，资金用于东莞市三旧改造项目。本基金资金全部用于收购东莞市凤岗房地产有限公司持有的东莞市深岗房地产有限公司100%股权，及对该项目19座厂房的拆迁改造。在资金闲置期间，可投资于现金类金融工具，包括现金、银行存款、协议存款、期限在三个月以内(含三个月)的债券逆回购、短期融资券、央行票据、剩余期限在一年以内（含一年）的债券、剩余期限在一年以内（含一年）的资产支持证券、商业银行理财计划、货币市场基金、基金公司及其子公司资产管理计划。 | 2017-03-22 |
18 | 天洋文创（天津）股权投资基金合伙企业（有限合伙） | 股权投资基金 | 投资于非热点城市房地产公司商业地产的非公开交易股权。 | 2017-03-22 |
19 | 鼎信恒大1号私募投资基金 | 其他投资基金 | 本基金财产以债权投资的方式投资于恒大地产集团珠三角房地产开发有限公司所属企业东莞市麻涌镇古梅房地产投资有限公司的项目开发建设，其余闲置资金可用于投资银行活期、定期存款、理财产品、债券、货币市场基金。 | 2017-03-23 |
20 | 钜安长江伟业安置房专项私募基金一期1号 | 其他投资基金 | 本基金主要投资方向为郑州市金水区杨金产业园区新庄村合村并城项目的安置房建设，通过严格的风险控制，追求基金财产的稳定增值 | 2017-03-23 |
21 | 嘉兴盛世神州稳利投资合伙企业（有限合伙） | 股权投资基金 | 上海外滩国际金融服务中心·BFC坐落于外滩金融聚集带核心位置，拥揽上海最优景观资源，总建筑面积约42万平方米，涵盖企业会馆、企业总部、购物中心、艺术中心及精品酒店五大业态，汇聚金融、商业、旅游、文化、艺术等多种功能，同时具有艺术中心、露天舞台等文化功能配套. | 2017-03-23 |
22 | 嘉兴稳弘二十七号投资合伙企业（有限合伙） | 股权投资基金 | 通过取得嘉兴稳弘十七号投资合伙企业（有限合伙）的权益，而后稳弘十七号收购东莞市东兴富茂房地产开发有限公司55%的股权，进而投资于东莞市南城区蛤地的旧村改造城市更新项目。 项目地点：广东省东莞市南城区蛤地。 项目类型：新农村“三旧”改造项目，城市更新一级土地开发。 投资运作方式：东莞市东兴富茂房地产开发有限公司为东莞市南城区蛤地社区新农村“三旧”改造项目的合作主体，嘉兴稳弘二十七号投资合伙企业（有限合伙）通过嘉兴稳弘十七号投资合伙企业（有限合伙）受让东莞市东兴富茂房地产开发有限公司55%的股权，进而投资于该改造项目。 资金监管情况：项目资金用于支付项目公司的股权款和对原有权利主体支付的拆迁款，符合《4号文》的规定。 | 2017-03-23 |
23 | 嘉兴稳弘十七号投资合伙企业（有限合伙） | 股权投资基金 | 通过收购东莞市东兴富茂房地产开发有限公司股权的方式投资于东莞市南城区东莞大道蛤地新农村旧城改造项目。 项目地点：广东省东莞市南城区蛤地。 项目类型：新农村“三旧”改造项目，城市更新一级土地开发。 投资运作方式：东莞市东兴富茂房地产开发有限公司为东莞市南城区蛤地社区新农村“三旧”改造项目的合作主体，嘉兴稳弘十七号投资合伙企业（有限合伙）受让东莞市东兴富茂房地产开发有限公司55%的股权，进而投资于该改造项目。 资金监管情况：项目资金用于支付项目公司的股权款和对原有权利主体支付的拆迁款，符合《4号文》的规定。 | 2017-03-23 |
24 | 嵩岳豫享共赢1号投资基金 | 股权投资基金 | 本基金主要用于对宁波江北丰录投资管理合伙企业（有限合伙）（简称：合伙企业）进行投资，以取得合伙企业有限合伙份额。合伙企业将资金用于对河南省中小企业（简称：目标公司）进行股权投资。 本基金资金闲置期间可用于银行存款、银行理财产品以及中国证监会允许本基金投资的其他金融工具。 本基金已完成投资最终标的如下：投资标的1：平顶山宝德科技有限公司，投资方式为股权投资，资金最终用于“华中？宝钢装配式绿色建筑产业园”的开发及运营，投资金额为2000万；投资标的2：济源中晟子恒房地产开发有限公司，投资方式为股权投资，资金最终用于河南省焦作市“武陟？森林半岛”住宅项目的综合开发，投资金额1500万。 两个投资标的均为股权投资，采用市场化的退出方式，且未投向16个热点城市的住宅项目，投资标的符合协会要求。 | 2017-03-24 |
25 | 弘泰长盈契约型私募投资基金 | 其他投资基金 | 本基金认购信莞共赢(深圳)投资合伙企业(有限合伙)的权益，最终投资于东莞市塘厦商业地产项目。 | 2017-03-24 |
26 | 信业卓异1号专项投资私募基金 | 其他投资基金 | 本基金财产通过上海银行股份有限公司向北京温阳昊业房地产开发有限公司发放委托贷款用于其承建的怀柔新城02街区人才公租房项目的建设，不得挪用该笔委托贷款用作其他用途。闲置资金仅限于银行活期、定期存款、理财产品、货币市场基金等其它基金管理人认可的投资产品等。 | 2017-03-24 |
27 | 赢翰资产上海汇金大厦专项投资私募基金 | 其他投资基金 | 本基金募集资金主要通过基金管理人指定的银行向上海驰恒企业发展有限公司发放委托贷款，用于整体收购上海星隽投资管理有限公司持有的汇金大厦地下2层1895平米和7-14层8250平米办公楼及后续的改造运营。在资金闲置期间，可投资银行存款、银行理财产品、货币基金。 | 2017-03-28 |
28 | 北京和谐众鑫咨询中心（有限合伙） | 股权投资基金 | 合伙企业通过合法方式，将全部资金通过被投资公司最终用于收购东方纯一事业发展有限公司的全部股权，即坐落于上海市浦东区“塘桥社区02-04”地块的陆家嘴“纯一大厦”项目。合伙企业将通过资本运作、资产管理及资源注入等方式提升物业价值，并通过项目销售、租金收入或其他收入间接获取收益。 | 2017/03/29 |
29 | 普漫斯资阳城投安居保障房1号资管计划 | 其他投资基金 | 本基主要投资方向为资阳保障房项目建设。 | 2017/03/30 |
30 | 鹰潭市信银致远投资有限合伙企业 | 其他投资基金 | 本基金的投资方向主要是在法律允许的前提下，通过股权及其他方式投资于房地产项目，以实现良好的投资效益，为合伙人获得资本增值和创造价值。其中股权投资占比25.78%，债权投资占比74.22%。 | 2017/03/31 |
31 | 九骏•盈佳私募股权投资基金 | 股权投资基金 | 本基金财产以股权形式投资于江苏盈佳置业有限公司，并通过江苏盈佳置业有限责任公司房产项目的开发、经营、销售、清算或转让等方式实现退出 | 2017/04/11 |
解析：统计结果显示，私募基金类型均为股权投资基金或其他投资基金，其中以股权形式投资房地产业的有17家，以其他类型投资房地产业的有14家，由于有的基金披露的投资领域较为模糊，统计结果可能存在遗漏。
参考资料：
1、《私募基金登记备案相关问题解答（十三）》；
2、《私募投资基金监督管理暂行办法》；
3、《证券期货经营机构私募资产管理计划备案管理规范第4号——私募资产管理计划投资 房地产开发企业、项目》；
4、《商业银行委托贷款管理办法》。
作者简介
邱锫 高级合伙人 大成上海办公室
资本市场部副主任 上海律师协会外事委员会委员 多家投资机构投委会委员
执业领域：基金发起、募集及投资，ODI及跨境综合投资，IPO与上市公司再融资及并购，房地产并购及融资，FDI及外资并购领域
电子邮箱：pei.qiu@dentons.cn
徐珊琴 律师 大成上海办公室
执业领域：基金发起、募集及投资，资本市场，公司并购，税法
电子邮箱：shanqin.xu@dentons.cn